Bolehkah kerja-kerja naik taraf bangunan disamakan dengan projek pembinaan bangunan yang baharu?

Question

Kerja-kerja naik taraf bangunan melibatkan proses perancangan, rekabentuk, perolehan, pembinaan dan penyerahan projek. Ia merupakan proses 'asset creation'. Kerja-kerja ini melibatkan peningkatan fungsi dan pertambahan fizikal bangunan berkenaan.

Berbeza pula dengan kerja-kerja pemulihan dan ubahsuai yang mana kerja-kerja tersebut hanya melibatkan penggantian bahan atau pembaikan kerosakan yang tidak melibatkan peningkatan fungsi dan pertambahan fizikal bangunan tersebut.

***

Definisi

“naik taraf” – Keadaan fizikal dan kefungsian aset dipertingkatkan bagi memenuhi keperluan penyampaian perkhidmatan yang akan meningkatkan nilai aset.

“pemulihan” – Keadaan fizikal dan perkhidmatan aset dikembalikan kepada keadaan asal.

“ubah suai” – Keadaan fizikal dan kefungsian aset diubah bagi memenuhi keperluan penyampaian perkhidmatan, kehendak perundangan dan kehendak pihak yang berkepentingan (stakeholders)

(Rujukan: Pekeliling Am Bil 2 Tahun 2012 – Tatacara Pengurusan Aset Tak Alih – M/s 161)

Answer 1

Pada pandangan saya ada perbezaan dari segi kelulusan pihak Berkuasa Tempatan. Merujuk kepada Town and Country Planning Act 172 klausa 19, apa apa kerja ubah suai yang tidak merubah fungsi, reka bentuk fasad, ketinggian atau keluasan bangunan tidak memerlukan kelulusan Jabatan Perancang Bandar Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Klausa ini merujuk tidak semua kerja-kerja ubah suai memerlukan kelulusan PBT walau bagaimana pun semua projek pembinaan baharu memerlukan kelulusan PBT.

Answer 2

Sekadar memberi pandangan.....

Sudah pasti projek kerja-kerja naik taraf bangunan tidak akan sama dengan projek pembinaan bangunan baru walaupun kedua-duanya harus dan perlu melaksanakan proses penyerahan setelah disiapkan dengan sempurna mengikut kehendak kontrak kerana ia merupakan aset tak alih yang perlu diserah dan didaftarkan kedalam sistem MySPATA.

Berikut ada beberapa isu penting yang mungkin boleh dijadikan sebagai rujukan bagi menerangkan perbedaan dan ketidak kesamaan antara kedua-dua projek tersebut:-

1. Isu Pemgambilan Tanah - Bagi projek pembinaan baru isu pengambilan tanah wajib diselesaikan bagi menyempurnakan proses penyerahan aset. Sebaliknya projek naik taraf akan dilaksanakan di atas lot tanah asal yang sudah dilaksanakan proses pengmabilan dan penyerahannya.

2. Isu Kebenaran Merancang (KM) - Sedia dimaklum bahawa semua projek baru yang berkedudukan berhampiran dengan jalan utama atau yang terlibat dengan peningkatan simpang jalan wajib membuat permohonan KM. Sementara projek naik taraf hanya perlu laksanakan KM apabila ada proses peningkatan persimpangan jalan.

3. Isu Kontrak - Kedua-dua projek akan mempunyai kontrak yang berbeda terutama bagi projek naik taraf  bangunan ia mungkin melibatkan kerja pembaikan yang mungkin perlu dilaksanakan oleh kontraktor pakar. Disamping itu Bill of Quantities untuk kerja naik taraf perlu memasukkan kos pembaikan dan peningkatan keupayaan struktur. Maka kepala kontrak untuk kerja naik taraf akan berbeda apabila dibanding dengan pembinaan baru.

4. Isu Proses dan Peringkat Pembinaan - Proses pembinaan untuk kedua-dua jenis projek itu juga akan mempunyai proses dan peringkat pembinaan yang sangat berbeda terutama untuk kerja-kerja naik taraf bangunan. Kerja naik taraf perlu membuat pemeriksaan dan pembaikan atau peningkatan keupayaan struktur terlebih dahulu sebelum kerja lain disambungkan.

5. Isu Services - Segala services yang sediada dalam projek naik taraf perlu disemak dan digantikan jika perlu dengan berpandukan kepada kesesuian fungsinya. Namun prosesnya akan menjadi lebih rumit jika Lukisan Terbina bangunan asal tidak dibekalkan, maka penyiasatan semula di tapak perlu dilaksanakan bagi menentukan kedudukan dan kondisi semasanya. Sebaliknya projek baru hanya perlu dipasang ikut kehendak lukisan kontrak melainkan jika ada perubahan.

6. Isu Integriti Struktur - Integriti struktur asal dalam projek naik taraf wajib dikaji bagi menentukan keutuhan dan kemampuan upaya untuk menampung beban baru yang bakal ditanggung. Sebaliknya projek baru hanya perlu direkabentuk ikut kehendak kegunaaan.

7. Isu Penyerahan - Keuda-dua projek wajib laksanakan proses penyerahan. Tetapi bagi projek naik taraf mungkin penyerahannya perlu dibahagikan kepada dua peringkat, dengan peringkat pertama sesudah kesemua kerja pembaikan dan strengthening dilaksanakan sebelum struktur asal diliputi plastering yang mungkin akan menjejaskan keperluan ujian. Peringkat kedua adalah selepas semua kerja lain itu dilaksanakan dengan sempurna mengikut kehendak kontrak. Disamping itu proses jaminan untuk kerja naik taraf mungkin juga akan dibahagikan kepada dua jika ia terlibat dengan kontraktor yang berbeda.

8. Isu Jaminan - Isu jaminan mungkin akan berbeda dikalangan kedua-dua jenis projek kerana fisikal pembinaan, kegunaan bahan pembinaan atau pembaikan, jenis ujian ikut peringkat dan spesifikasi penggunaan bahan juga perlu dikaji.