Lanjutan Masa Disebabkan Cuaca Buruk Luar Biasa

Pendahuluan

Contract

Peruntukan Lanjutan Masa secara lazimnya diperuntukan dalam syarat-syarat kontrak binaan piawai. Secara amnya, Lanjutan Masa yang diperuntukan itu bolehlah dikategorikan kepada kelewatan yang disumbangkan oleh pihak Majikan atau oleh pihak-pihak yang di bawah kawalannya; dan kelewatan yang disebabkan oleh sebab-sebab neutral seperti hujan, force majure[1] dan juga kekurangan bahan-bahan binaan atau pekerja.

ed2baf025ee416fcb45018738b0a0951

Namun demikian, pertikaian yang timbul sering tertumpu kepada tafsiran peruntukan piawai syarat-syarat kontrak binaan itu sendiri berhubung dengan dalam keadaan bagaimanakah peristiwa hujan yang luar biasa itu sebenarnya menyumbang kepada kelewatan penyiapan kerja. Merujuk kepada klausa 43.1(b) syarat-syarat kontrak PWD 203/203A (Rev. 1/2010), klausa tersebut antara lain menyatakan lanjutan masa boleh diberikan oleh P.P. di atas alasan cuaca buruk yang luar biasa (exceptionally inclement weather).

Dalam hal ini apa yang jelas di bawah klausa 43.1(b) syarat-syarat kontrak PWD 203/203A (Rev. 1/2010) adalah apabila terdapat kelewatan dalam penyiapan kerja, maka kontraktor hendaklah serta merta memberikan satu notis kepada Pegawai Penguasa (P.P.)menyatakan sebab-sebab kelewatan dan disertakan dengan maklumat-maklumat yang berkaitan untuk membolehkan P.P. membuat satu pandangan berhubung dengan sebab kelewatan berserta dengan tempoh kelewatan yang terlibat.

Dalam hal ini juga kontraktor bertanggungan untuk mengambil segala langkah-langkah yang munasabah untuk mengelak atau mengurangkan kelewatan tersebut.

Namun demikian persoalan yang sering timbul, apakah yang dimaksudkan dengan cuaca buruk yang luar biasa (exceptionally inclement weather) itu sendiri. Dalam hal ini meskipun terdapat keadaan di mana cuaca hujan yang lebat, namun adakah ini sekali gus bermaksud cuaca hujan lebat yang luar biasa.

Sehubungan dengan itu kontraktor perlulah mengemukakan bukti-bukti yang meyakinkan P.P. bagi membuktikan keadaan hujan lebat yang luar biasa itu.

Seterusnya sekiranya kontraktor gagal mengemukakan bukti-bukti yang menyakinkan P.P. untuk membolehkan satu lanjutan masa diluluskan oleh P.P., ini akan mengakibatkan lanjutan masa tidak dapat diberikan. Namun demikian, sekiranya P.P. mendapati terdapat bukti yang kukuh untuk lanjutan masa diberikan disebabkan cuaca hujan lebat yang luas biasa selepas projek disiapkan, P.P. masih boleh meluluskan lanjutan masa menurut peruntukan kontrak dan adalah sah di sisi undang-undang.

A. Apakah Maksud Hujan Lebat Luar Biasa?

kartun banjir

Umum mengetahui bahawa hujan lebat turut terjumlah kepada cuaca yang buruk. Namun demikian cuaca buruk yang luar biasa yang membolehkan P.P. memberi lanjutan masa adalah apabila berlakunya hujan lebat yang luar biasa.

Persoalan yang sering timbul apakah yang dimaksudkan dengan hujan lebat yang luar biasa itu.

Seperkara lagi kontraktor perlulah membuktikan hujan lebat luar biasa itu dengan merujuk kepada rekod-rekod taburan hujan bagi beberapa tahun yang lampau daripada Jabatan Metrologi ataupun Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS) demi untuk membuktikan corak taburan hujan yang luar biasa itu. Dalam hal ini hujan yang lebat bukanlah semestinya satu hujan lebat yang luar biasa. Sehubungan dengan itu kontraktor perlulah membuktikan dengan yakin apakah yang dimaksudkan hujan lebat luar biasa itu tanpa ada apa-apa keraguan yang berlaku di kawasan pembinaan yang terlibat

Kes Rujukan

Rujukan dibuat boleh kepada kes Bina Puri Sdn. Bhd. lwn. MUI Continental Insurance Berhad.[2] Dalam kes ini Plaintif adalah kontraktor yang telah dilantik oleh majikan untuk menyiapkan sebuah bangunan 5 ½ tingkat. Kerja-kerja pembinaan bermula pada bulan November 1995. Namun demikian semasa kerja-kerja pembinaan sedang dilaksanakan pada bulan Januari, Mac dan Julai 1996, keretakan dan kerosakan berlaku kepada bangunan dan dinding penahan yang sedang dibina itu. Lanjutan daripada itu kontraktor menuntut pampasan di bawah perlindungan Insurans Segala Risiko (Contractor’s All Risks – CAR).

Dalam hal ini kontraktor mendakwa kerosakan tersebut berlaku antara lainnya disebabkan oleh hujan yang begitu lebat dan luar biasa sepanjang bulan-bulan Januari, Mac dan April 1996.

Untuk menjustifikasikan bahawa hujan yang turun dalam tempoh bulan-bulan Januari sehingga Jun 1996 adalah hujan lebat luar biasa, kontraktor telah merujuk kepada rekod taburan hujan di kawasan pembinaan daripada Jabatan Pengairan Saliran (JPS).

gavel

Setelah meneliti rekod taburan hujan selama 23 tahun, Mahkamah Tinggi mendapati perkara-perkara berikut:

  1. Pada bulan Januari 1996, taburan hujan yang direkodkan adalah sebanyak 209.5 inci manakala purata taburan hujan selama 23 tahun bagi bulan Januari adalah sebanyak 93.8 inci. Ini menunjukkan hujan yang paling lebat berlaku pada bulan Januari 1996 dalam tempoh 23 tahun yang lalu.
  2. Manakala pada bulan Mac 1996, taburan yang direkodkan adalah sebanyak 257.5 inci. Bagi purata taburan hujan selama 23 tahun untuk bulan Mac adalah sebanyak 201.6 inci. Namun demikian Mahkamah Tinggi mendapati bahawa taburan hujan yang lebat bagi bulan Mac yang pernah direkodkan dalam tempoh 23 tahun sebelum ini adalah sebanyak 432.6 inci.
  3. Bagi bulan April 1996, taburan yang direkodkan adalah sebanyak 367.5 inci. Bagi purata taburan hujan selama 23 tahun untuk bulan April adalah sebanyak 258.8 inci. Namun demikian Mahkamah Tinggi mendapati bahawa taburan hujan yang lebat bagi bulan April yang pernah direkodkan dalam tempoh 23 tahun sebelum ini adalah sebanyak 469.0 inci.
  4. Bagi bulan Jun 1996, taburan yang direkodkan adalah sebanyak 359.5 inci. Bagi purata taburan hujan selama 23 tahun bulan Jun adalah sebanyak 162.0 inci. Ini menunjukkan hujan yang paling lebat berlaku pada bulan Jun 1996 dalam tempoh 23 tahun yang lalu.

Hujahan

Meskipun taburan hujan bagi bulan-bulan Januari dan Jun 1996 adalah yang paling tinggi selama 23 tahun, namun demikian Mahkamah Tinggi mendapati bagi bulan-bulan Mac dan Apri 1996l, walaupun hujan lebat berlaku tetapi ia bukanlah satu taburan hujan yang boleh dikatakan sebagai luar biasa. Namun demikian Mahkamah Tinggi memutuskan rekod taburan hujan bulan-bulan Januari, Mac April dan Jun 1996 jika dibandingkan dengan rekod taburan hujan selama 23 tahun sebelum ini bagi bulan-bulan yang sama tidak menunjukkan dengan pasti bahawa berlakunya taburan hujan yang luar biasa.

Berdasarkan kepada nas-nas perundangan kes tersebut di atas, taburan hujan yang luar biasa perlulah dibuktikan dengan kukuh tanpa ada apa-apa keraguan. Dalam hal ini meskipun sekiranya direkodkan berlakunya satu hujan yang lebat, namun ini tidak bermakna berlakunya satu taburan hujan yang lebat luar biasa. Dalam hal ini kontraktor perlulah membuktikan dengan mengemukakan rekod taburan hujan untuk tahun-tahun yang lampau bagi menunjukkan berlakunya taburan hujan yang luar biasa.

Untuk tujuan itu, taburan hujan lebat yang luar biasa mestilah dibezakan dengan taburan hujan yang lebat. Ini bermakna hujan lebat bukanlah hujan lebat yang luar biasa. Kontraktor perlulah membuktikan rekod taburan hujan menunjukkan hujan lebat yang luar biasa sekiranya dibandingkan dengan rekod taburan hujan bagi tahun-tahun yang sebelum ini.  Kontraktor juga perlulah membuktikan taburan hujan bagi tempoh yang berlaku apabila dibandingkan dengan rekod tahun-tahun yang sebelumya adalah taburan hujan yang paling tinggi.

Dalam pada itu juga kontraktor perlulah membuktikan tempoh bulan-bulan yang terlibat yang direkodkan menunjukkan secara konsisten taburan-taburan hujan yang paling tinggi dan berada di luar julat rekod taburan hujan bagi tahun-tahun yang terdahulu. Maka dengan itu barulah boleh dikatakan hujan lebat yang berlaku adalah satu hal keadaan taburan hujan lebat yang luar biasa.

B. Permohonan Lanjutan Masa Dibuat Setelah Sekian Lama Cuaca Buruk Luar Biasa Berlaku.

Sering kontraktor akan menggunakan alasan cuaca buruk luar biasa ini sebagai asas permohonan lanjutan masa sekiranya tiada lagi sebab untuk lanjutan masa dapat diberikan oleh P.P.. Dalam hal ini juga ada kalanya permohonan lanjutan masa yang dibuat setelah sekian lama peristiwa cuaca buruk luar biasa itu berlaku. Apabila ini berlaku, P.P. akan menghadapi kesukaran untuk meluluskan permohonan kontraktor tersebut oleh kerana cuaca buruk tersebut sudahpun berlaku beberapa tahun sebelum permohonan lanjutan masa dibuat.

Dalam hal ini P.P. mungkin terfikir bahawa permohonan kontraktor ini adalah satu permohonan yang difikirkan kemudian (an afterthought) dan hanya dibuat demi untuk mendapat lanjutan masa agar kontraktor tidak dikenakan LAD. Sehubungan dengan itu, keadaan ini menyukarkan P.P. untuk meluluskan lanjutan masa menurut peruntukan kontraktor. Adalah wajar kontraktor mengemukakan permohonan lanjutan masa sejurus cuaca buruk luar biasa itu berlaku dengan membuktikan hal keadaan ini sebenarnya melewatkan kemajuan kerjanya di tapak bina.

Kes Rujukan

Rujukan boleh dibuat kepada kes View Esteem Sdn Bhd lwn. Vitalmont Development Sdn Bhd.[3] Perayu adalah sebuah syarikat pemaju perumahan yang berlesen manakala responden adalah sebuah syarikat yang beralamat di Kuala Lumpur. Pada 17.3.2008, kedua-dua belah pihak telah memasukki satu perjanjian jual beli (Sale and Purchase Agreement – SPA) untuk pembelian sebuah pangsapuri dengan kemudahan awam dengan harga RM658,300.00.

Menurut terma-terma perjanjian, pemaju berwaad akan memberi milikan kosong kepada responden pembeli dalam tempoh 36 bulan daripada tarikh SPA iaitu pada 17.3.2011. Dalam perjanjian SPA itu juga turut menyatakan masa adalah teras kepada perjanjian tersebut. Malangnya pemaju gagal memberi milikan kosong pada 17.3.2011.

Sehubungan dengan itu pembeli menuntut Gantirugi Tertentu dan Ditetapkan (Liquidated and Ascertained Damages – LAD) sebanyak RM99,556.60 disebabkan kelewatan penyiapan unit pangsapuri dan RM19,911.32 disebabkan kelewatan penyiapan kemudahan umum.

Pemaju telah menyatakan kelewatan penyiapan kerja adalah disebabkan oleh sebab-sebab force majure iaitu di mana antaranya berlaku bencana banjir pada bulan Mac 2009 di mana Kuala Lumpur telah mengalami bencana banjir yang serius. Ini menyebabkan besmen telah tenggelam di mana mesin-mesin dan peralatan yang berada di besmen tersebut mengalami kerosakan yang teruk.

Pemaju kemudiannya telah memohon kepada Pengawal Perumahan (Controller of Housing) untuk satu lanjutan masa di bawah peraturan 11(3) Housing Development (Control and Licensing) Regulation 1989.

 Penghakiman

judge

Dalam hal ini Mahkamah Tinggi bersetuju dengan Mahkamah Sesyen bahawa permohonan lanjutan masa oleh pemaju disebabkan oleh bencana banjir di bawah kategori force majureperlulah dibuktikan terlebih dahulu. Mahkamah Tinggi berpendapat setidak-tidaknya pemaju perlulah mengemukakan lapuran metrologi untuk membuktikan satu keadan cuaca hujan yang luar biasa telah berlaku dalam tempoh pembinaan.

Dalam hal ini Mahkamah Tinggi mendapati banjir kilat tersebut berlaku pada tahun 2009 tetapi permohonan lanjutan masa yang dibuat oleh pemaju pada tahun 2011. Mahkamah Tinggi mendapati bahawa pemaju telah gagal mengambil langkah-langkah yang perlu untuk membendung kesan kelewatan atau kerugian akibat banjir kilat demi menyiapkan projek tersebut. Sehubungan dengan itu Mahkamah Tinggi memutuskan pemaju tidak membuktikan bahawa terdapatnya satu cuaca buruk yang luar biasa telah berlaku dalam tempoh pembinaan tersebut.

Akhirnya Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa pembeli berhak mengenakan LAD sebagaimana yang yang diperuntukan dalam perjanjian SPA.

Lessons Learnt

Lessons Learnt

Berdasarkan kepada nas-nas perundangan kes tersebut di atas, apabila kontraktor hendak memohon lanjutan masa disebabkan cuaca buruk yang luar biasa, ia perlulah membuktikan hal keadaan ini wujud terlebih dahulu kepada P.P.. Untuk tujuan itu, kontraktor perlulah membuktikan bahawa peristiwa cuaca buruk yang luar biasa itu berlaku semasa tempoh pembinaan yang menyebabkan projek lambat disiapkan. Dalam hal ini sekiranya kontraktor mengemukakan permohonan lanjutan masa disebabkan cuaca buruk yang luar biasa, ia perlulah memohon serta membuktikan dengan serta merta sebagaimana yang diperuntukan dalam syarat-syarat kontrak dan adalah tidak wajar setelah sekian lama peristiwa tersebut berlaku barulah kontraktor mengemukakan permohonan lanjutan masanya berdasarkan cuaca buruk yang luar biasa.

Sekiranya ini berlaku, Mahkamah boleh mentafsirkan bahawa kejadian cuaca buruk luar biasa itu sebenarnya tidak menjejaskan kemajuan kerja semasa cuaca buruk itu berlaku tetapi sebenarnya sesuatu perkara yang difikirkan kemudian (an afterthought) oleh kontraktor demi untuk mendapatkan lanjutan masa.

Dalam pada itu, kontraktor perlulah juga membuktikan bahawa ia telah mengambil langkah-langkah yang munasabah untuk mengurangkan kelewatan kerja yang berlaku sebagaimana yang diperuntukan dalam syarat-syarat piawai kontrak binaan sebelum P.P. dapat menimbangkan kelulusan lanjutan masa yang dipohon.

C. Kelewatan Meluluskan Lanjutan Masa Disebabkan Alasan Neutral

Peruntukan lanjutan masa secara lazimnya dikategorikan kepada dua kumpulan; iaitu kategori lanjutan masa di mana kelewatan disebabkan oleh majikan atau pihak-pihak yang di bawah kawalannya dan satu lagi kategori di mana kelewatan disebabkan oleh sebab-sebab neutral.

Umum mengetahui bahawa kelewatan yang disebabkan oleh peristiwa neutral seperti cuaca buruk luar biasa, force majure atau masalah yang tidak dapat dijangka berhubung dengan bekalan bahan-bahan binaan ataupun perkhidmatan yang diperlukan bagi menyiapkan projek bukanlah disebabkan oleh majikan maupun kontraktor.

Untuk tujuan sekiranya lanjutan masa yang diluluskan oleh P.P. disebabkan alasan neutral ini adalah lewat, meskipun selepas penyiapan sesebuah projek, ini tidak bermaksud lanjutan masa yang diluluskan oleh P.P. adalah tidak sah di sisi undang-undang. Ini adalah kerana kelewatan yang disebabkan peristiwa neutral ini bukanlah disebabkan oleh majikan ataupun pihak-pihak yang di bawah kawalannnya dan juga sesuatu hal keadaan yang tidak diniatkan oleh majikan. Maka dengan itu adalah tidak wajar majkan dipersalahkan dalam hal ini.

Kes Rujukan

Rujukan boleh dibuat kepada kes Amalgamated Building Contractors Ltd. lwn. Waltham Holy Cross Urban District Council.[4] Di dalam kes ini kontraktor telah memohon lanjutan masa yang disebabkan oleh kesukaran untuk mendapat buruh dan bahan-bahan binaan. Arkitek sebagai P.P. telah hanya meluluskan permohonan lanjutan masa selepas projek tersebut siap. Adalah didapati bahawa jumlah tempoh lanjutan masa yang telah diluluskan tersebut adalah kurang daripada apa yang dipohon oleh kontraktor. Kontraktor telah mempertikaikan keesahan lanjutan masa tersebut oleh kerana Arkitek telah hanya meluluskan lanjutan masa tersebut selepas projek siap.

Kontraktor telah merujuk kepada syarat-syarat kontrak yang antara lain memperuntukkan bahawa Arkitek perlulah meluluskan lanjutan masa dengan saksama untuk penyiapan kerja.  Ini bermakna bahawa arkitek perlulah memberi satu lanjutan masa di dalam tempoh yang munasabah agar kontraktor dapat mensasarkan tempoh penyiapan yang baru. Mahkamah Rayuan Inggeris memutuskan dalam keadaan di mana lanjutan masa diluluskan di atas sebab-sebab neutral, adalah tidak salah lanjutan masa diluluskan secara terkebelakang (retrospective).

Namun begitu Mahkamah Rayuan Inggeris menyatakan bahawa sekiranya lanjutan masa adalah disebabkan oleh kelewatan yang disumbangkan oleh Arkitek atau majikan sendiri, maka lanjutan masa perlulah diluluskan dalam tempoh yang munasabah agar satu tempoh penyiapan yang baru dapat disasarkan oleh kontraktor. Sekiranya tidak, tarikh penyiapan yang ditetapkan atau dibenarkan itu tidak lagi mengikat kontraktor.

Akhirnya, Mahkamah Rayuan Inggeris memutuskan lanjutan masa yang diluluskan oleh Arkitek bersandarkan sebab-sebab neutral itu adalah sah di sisi undang-undang walaupun diluluskan setelah sekian lama projek disiapkan.

Hujahan

Dalam hal ini apabila kelewatan disebabkan oleh sebab-sebab neutral termasuklah cuaca buruk yang luar biasa, maka kelewatan kelulusan lanjutan masa tidak semestinya merupakan satu tindakan yang tidak sah di sisi undang-undang. Sebaliknya apabila P.P. meluluskan lanjutan masa selepas penyiapan projek, lanjutan masa yang diluluskan tersebut masih sah dan menurut peruntukan kontrak binaan. Ini adalah kerana kelewatan disebabkan sebab-sebab neutral bukanlah satu bentuk kelewatan yang disebabkan oleh majikan atau oleh pihak-pihak yang di bawah kawalan majikan.

Sebaliknya sekiranya kelewatan adalah disebabkan oleh majikan atau pihak-pihak di baah kawalan kawalan majikan; iaitu seperti arahan perubahan kerja yang terbukti menjejaskan kemajuan kerja atau kelewatan memberi milikan tapak bina atau sebahagian daripada tapak bina; kegagalan lanjutan masa diluluskan oleh P.P. akan menyebabkan tarikh penyiapan yang telah ditetapkan tidak lagi mengikat kontraktor. Dalam hal ini kontraktor boleh berhujjah bahawa masa tidak lagi menjadi teras kepadanya. Sehubungan dengan itu hak majikan mengenakan LAD turut terjejas.

Rumusan

Kelulusan lanjutan masa disebabkan cuaca buruk yang luar biasa perlu diberi perhatian serta penelitian yang sewajarnya. Dalam hal ini adalah tidak wajar kontraktor maupun P.P. menyalahgunakan peruntukan kontrak berhubung dengan lanjutan masa disebabkan cuaca buruk yang luar biasa.

Untuk tujuan itu kontraktor perlulah membuktikan hal keadaan cuaca buruk yang luar biasa itu berlaku dan membuktikan hal keadaan ini akan atau telah menjejaskan kemajuan kerja yang membolehkan lanjutan masa diberikan oleh P.P.. Sekiranya ini gagal dilakukan oleh kontraktor, maka ada kemungkinan permohonannya itu akan ditolak.

Di sisi undang-undang kelewatan disebabkan peristiwa neutral ini tidaklah disebabkan oleh majikan. Sehubungan dengan itu dalam keadaan di mana P.P. lewat meluluskan lanjutan masa disebabkan alasan neutral ini, ini tidak bermakna kelulusan lanjutan masa oleh P.P. selepas projek disiapkan itu adalah tidak sah di sisi undang-undang.

Reference

Rujukan

[1]     Force majure: Perkataan Perancis yang bermaksud “kuasa yang lebih tinggi (greater force)”. Di dalam konteks peruntukan kontrak binaan, ia merujuk kepada peristiwa ataupun hal keadaan yang berada di luar kawalan pihak-pihak yang berkontrak.

[2] (2009) 1 LNS 1032

[3] (2014) 1 LNS 1402

[4] (1952) 2 All E.R. 452. Court of Appeal

Artikel dipetik dari Blog JKR Malaysia dan ditulis oleh Sr. Amran b. Mohd Majid , CKUB.